Przez umowę roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem, natomiast wymagana przez właściwe przepisy dokumentacja stanowi część składową umowy.
Ważne! W umowie o roboty budowlane zawartej między inwestorem a wykonawcą (generalnym wykonawcą) strony ustalają zakres robót, które wykonawca będzie wykonywał osobiście lub za pośrednictwem podwykonawców.
Warto pamiętać, że do zawarcia przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą niezbędna jest zgoda inwestora. W tym celu wykonawca jest zobowiązany przedstawić inwestorowi umowę z podwykonawcą albo projekt tej umowy łącznie z częścią dokumentacji dotyczącą wykonania robót objętych umową lub projektem. Inwestor w terminie 14 dni od przedstawienia mu przez wykonawcę umowy lub jej projektu może zgłosić na piśmie sprzeciw lub zastrzeżenia. Jeżeli inwestor w powyższym terminie nie zgłosi na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń, uważa się, że wyraził zgodę na zawarcie umowy. Umowy z podwykonawcą powinny być zawierane w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
Warto wiedzieć! Inwestor i wykonawca ponoszą solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę.
Jednym z podstawowych obowiązków inwestora jest dostarczenie projektu obiektu, który ma być wykonany. Wykonawca nie może samodzielnie zmienić projektu, lecz ma obowiązek niezwłocznie zawiadomić inwestora, jeżeli dostarczona dokumentacja, a więc i projekt nie nadają się do prawidłowego wykonania robót. Wykonawca, który protokolarnie przejął od inwestora teren budowy, ponosi aż do chwili oddania obiektu odpowiedzialność za szkody wynikłe na tym terenie.
W każdym przypadku umowy o roboty budowlane należy pamiętać o obowiązkach wynikających z ustawy Prawo budowlane, która nakłada na uczestników procesu budowlanego szereg obowiązków, tj. np. zawiadomienie odpowiednich organów o zamiarze rozpoczęcia robót budowlanych, zabezpieczenia terenu wykonywania robót, przekazania terenu wykonawcy, dokonanie odbioru robót i zawiadomienie o zakończeniu budowy obiektu budowlanego.
W praktyce dużą trudność sprawia odróżnienie umowy o roboty budowlane od umowy o dzieło. Jest to kwestia niezwykle istotna z punktu widzenia dochodzenia wynagrodzenia z tytułu zapłaty za wykonane roboty w przypadku wystąpienia sporu pomiędzy stronami umowy.
Warto wiedzieć! Termin przedawnienia roszczeń z umowy o dzieło wynosi 2 lata, natomiast w przypadku umowy o roboty budowlane w razie zgłoszenia roszczeń związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą – 3 lata.
Problem rozróżnienia umowy o dzieło od umowy o roboty budowlane nie został jednolicie rozstrzygnięty ani w orzecznictwie sądów powszechnych, ani w orzecznictwie Sądu Najwyższego. Do cech wyróżniających umowę o roboty budowlane odniósł się sam Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 15 grudnia 2009 r. (P 105/08), który stwierdził, że decydujące znaczenie dla kwalifikacji prawnej konkretnej umowy – jako umowy o dzieło albo umowy budowlanej – ma jej przedmiot.
Celem umowy o roboty budowlane jest wzniesienie określonego w projekcie obiektu budowlanego, który jest rzeczą konstrukcyjnie jednolitą i stanowi integralną całość. Co do zasady wznoszenie obiektu budowlanego jest przedsięwzięciem skomplikowanym pod względem prawnym i technicznym, wykonywanym etapami, które w znacznej części nie mogą być wykonane z pominięciem innych. Przy czym obiekt stanowi każdy zmaterializowany rezultat będący efektem robót budowlanych. Natomiast przez umowę o dzieło przyjmujący zamówienie zobowiązuje się do wykonania oznaczonego dzieła, a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia. Czyli wykonawca zobowiązuje się osiągnąć określony rezultat – wytwór materialny lub niematerialny, o samoistnym charakterze.
W orzecznictwie sądowym wskazuje się, że nawet sposób rozliczenia stron może być elementem wskazującym na rodzaj łączącej strony umowy. W przypadku umowy o roboty budowlane dopuszczalne jest ustalenie wynagrodzenia w formie kosztorysowej lub ryczałtowej. W przypadku umowy o dzieło wysokość wynagrodzenia za wykonanie dzieła można określić przez wskazanie podstaw do jego ustalenia. Jeżeli strony nie określiły wysokości wynagrodzenia ani nie wskazały podstaw do jego ustalenia, poczytuje się w razie wątpliwości, że strony miały na myśli zwykłe wynagrodzenie za dzieło tego rodzaju. Jeżeli także w ten sposób nie da się ustalić wysokości wynagrodzenia, należy się wynagrodzenie odpowiadające uzasadnionemu nakładowi pracy oraz innym nakładom przyjmującego zamówienie.
Warto wiedzieć! Sąd Najwyższy w wyroku z dnia z dnia 13 lipca 2005 r. (sygn. akt I CK 77/05) stwierdził, że określenie wysokości wynagrodzenia wykonawcy stanowi konieczny element umowy o roboty budowlane. Innymi słowy, jeżeli w umowie nie ustalono wysokości wynagrodzenia wykonawcy, to mamy do czynienia z umową o dzieło, a nie z umową o roboty budowlane.