Zagadnienia dotyczące aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości zostały uregulowane w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Niektóre przepisy tej ustawy zasługują na uwagę, w szczególności z tego względu, że użytkownicy wieczyści nieruchomości zapominają, iż wysokość opłaty z w/w tytułu nie jest ustalana przez właściciela nieruchomości raz na zawsze (zazwyczaj jest ona podwyższana, często kilkakrotnie).
Zgodnie z przepisami w/w ustawy, właściciele nieruchomości mają prawo do podnoszenia opłat za użytkowanie wieczyste nieruchomości, które dokonuje się poprzez wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty i zaoferowanie nowej. Co ciekawe, proponowane przez właściciela nieruchomości stawki są często znacznie wyższe od dotychczas obowiązujących, przy czym rzeczywista aktualna wartość rynkowa nieruchomości jest niższa niż ta, na podstawie której ustalono poprzednią stawkę opłaty za użytkowanie wieczyste. W takiej sytuacji, gdy użytkownik wieczysty nie zgadza się z aktualizacją opłaty i jej wysokością, możliwym jest złożenie do właściwego (ze względu na miejsce położenia nieruchomości) samorządowego kolegium odwoławczego wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Postępowanie przed samorządowym kolegium odwoławczym toczy się w oparciu o przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego, a ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na właściwym organie (organie, który dokonał aktualizacji opłaty). Po wniesieniu przez wieczystego użytkownika wniosku, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo uzasadniona w innej wysokości, samorządowe kolegium odwoławcze wyznacza rozprawę i dąży do ugodowego załatwienia sprawy. Po zakończeniu sprawy samorządowe kolegium odwoławcze wydaje orzeczenie, od którego właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Kolegium przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem. Wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo uzasadniona w innej wysokość zastępuje pozew, a sprawa jest rozpoznawana (odmiennie niż przed samorządowym kolegium odwoławczym) w oparciu o przepisy Kodeksu postępowania cywilnego. W postępowaniu toczącym się przed sądem kluczowe znaczenie ma opinia biegłego sądowego dotycząca wyceny wartości nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego. Z wnioskiem o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z w/w opinii powinien wystąpić użytkownik wieczysty, albowiem to na nim w postępowaniu sądowym spoczywa ciężar dowodu – na tym etapie następuje swoista zamiana ról organu i użytkownika wieczystego. Po zakończeniu postępowania sąd wydaje wyrok, w którym:
a) uznając, że wysokość opłaty zaoferowanej w wypowiedzeniu nie jest uzasadniona, ustala opłatę w dotychczasowej wysokości;
b) uznając, że wysokość opłaty zaoferowanej w wypowiedzeniu jest uzasadniona, powództwo oddala;
c) uznając, że podwyższenie opłaty jest uzasadnione w mniejszej wysokości niż zaoferowana w wypowiedzeniu, wysokość tę ustala samodzielnie.
Od wyroku sądu pierwszej instancji przysługuje prawo wniesienia apelacji do sądu drugiej instancji.
Warto pamiętać, że również użytkownik wieczysty może żądać od właściwego organu dokonania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, jeżeli wartość nieruchomości uległa zmianie, a właściwy organ nie podjął aktualizacji. Dotyczy to w szczególności sytuacji (obecnie bardzo często spotykanej), kiedy wartość nieruchomości spadła. Doręczenie żądania powinno nastąpić na piśmie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego aktualizację opłaty rocznej. Jeżeli właściwy organ odmówił aktualizacji opłaty użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania odmowy, skierować sprawę do kolegium. W przypadku gdy właściwy organ nie rozpatrzył żądania w terminie 30 dni, użytkownik wieczysty może, w terminie 90 dni od dnia doręczenia żądania, skierować sprawę do kolegium. W tym przypadku ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na użytkowniku wieczystym.