Podstawowe regulacje prawne dotyczące instytucji dożywocia znajdziemy w Kodeksie cywilnym. Celem umowy dożywocia jest zapewnienie zbywcy albo osobie mu bliskiej (dożywotnikowi) dożywotniego utrzymania w zamian za przeniesienie własności nieruchomości. Umowa dożywocia spełnia w szczególności funkcję alimentacyjną, ponieważ gwarantuje zbywcy dożywotnie utrzymanie na zasadach i w zakresie określonym w umowie. Pomiędzy stronami powstaje więź charakterystyczna dla stosunków alimentacyjnych, dlatego też ten rodzaj umowy łączy w sobie elementy stosunków osobistych z elementami majątkowymi. Przedmiotowa umowa z jednej strony przenosi własność nieruchomości na nabywcę, a z drugiej strony obciąża go powinnością spełnienia określonego świadczenia na rzecz zbywcy bądź innej, wskazanej osoby trzeciej. Przy kształtowaniu zakresu i treści należnych świadczeń zastosowanie ma zasada swobody umów.
Uwaga! W przypadku, gdy strony nie poczynią żadnych ustaleń umownych, zakres zobowiązań ogranicza się do przyjęcia zbywcy jako domownika, dostarczenia mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, a także do zapewnienia mu odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz do sprawienia mu własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym.
Kodeks cywilny pozwala na zastrzeżenie dożywocia także na rzecz osoby bliskiej. Jednakże nie precyzuje podmiotów wchodzących w skład tegoż określenia. W sprawach umowy o dożywocie na rzecz podmiotu innego niż zbywca nieruchomości, każdorazowo niezbędne jest poczynienie indywidualnych ustaleń.
Warto zapamiętać! W umowie dożywocia zbywcą nieruchomości może stać się wyłącznie osoba fizyczna, natomiast nabywcą mienia może stać się każdy podmiot prawa cywilnego, tj. osoba prawna, osoba fizyczna, a także jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, o ile posiada zdolność prawną.
Ustanowienie dożywocia następuje w umowie przenoszącej własność nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego. Prawo dożywocia może zostać wpisane do księgi wieczystej nieruchomości. Ponadto owe prawo jest niezbywalne i wygasa z momentem śmierci uprawnionego podmiotu, chyba że dożywotnik zrzeknie się swego prawa (może to zrobić wyłącznie w formie aktu notarialnego) lub zmieni w określonych w Kodeksie cywilnym przypadkach dożywocie na rentę.
Przedmiotem umowy dożywocia może być każda nieruchomość lokalowa lub gruntowa, udział we współwłasności nieruchomości oraz prawo użytkowania wieczystego.
Jeśli nabywca pozostaje w związku małżeńskim, a świadczenie ma być spełniane ze środków należących do majątku wspólnego, niezbędne jest uzyskanie zgody na ustanowienie dożywocia od drugiego małżonka.
Stosunek prawny określony w umowie dożywocia może ulegać pewnym modyfikacjom: 1) strony mogą poprzez umowę zmienić zakres świadczenia, które będą należne dożywotnikowi, 2) może dość do zmiany osoby zobowiązanej do realizacji świadczeń np. w sytuacji zbycia nieruchomości (wówczas zobowiązanym stanie się nabywca).
W sytuacji niewykonania uprawnień wynikających z umowy dożywocia, dożywotnik uprawniony jest do dochodzenia swych praw na drodze sądowej, a nadto może żądać naprawienia szkody powstałej w wyniku niewykonania bądź nienależytego wykonania umowy dożywocia.