Ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości ustawodawca wprowadził do porządku prawnego nowy rodzaj umowy najmu – najem instytucjonalny. Daje on możliwość wynajmowania lokali osobie fizycznej, osobie prawnej lub jednostce organizacyjnej niebędącej osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Nadto przyznaje wynajmującemu przedsiębiorcy prawo eksmisji nierzetelnych najemców bez konieczności stosowania żmudnej procedury eksmisyjnej. Powyższe przepisy obowiązują od dnia 11 września 2017 r.
Celem wprowadzenia najmu instytucjonalnego było zrównoważenie interesów obu stron umowy, tj. najemcy i wynajmującego. W dużej mierze jego struktura tożsama jest z rozwiązaniami przyjętymi dla najmu okazjonalnego. Podstawową różnicą między najmem okazjonalnym a instytucjonalnym jest jednak to, że pierwszy dostępny jest dla osób fizycznych, natomiast najem instytucjonalny dla przedsiębiorców trudniących się wynajmem lokali. Jak wynika bowiem z treści ustawy umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.
Zgodnie z ustawą umowa najmu instytucjonalnego lokalu zawierana jest na czas oznaczony. Nie ma tym samym zastosowania art. 661 § 1 Kodeksu cywilnego, który zakłada, że gdy umowa najmu zostanie zawarta na okres przekraczający 10 lat, to po upływie tego terminu najem uznaje się za zawarty na czas nieoznaczony. W praktyce nowa regulacja pozwala na wynajem lokalu na dowolny, z góry oznaczony okres, co wiąże się z gwarancją poczucia bezpieczeństwa obu stron umowy.
Jak wynika z ustawy do umowy najmu instytucjonalnego lokalu trzeba załączyć oświadczenie najemcy (obligatoryjnie w formie aktu notarialnego), w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia oraz wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego, w terminie określonym przez wynajmującego (nie krótszym niż 14 dni), a także że przyjął do wiadomości, iż w przypadku konieczności realizacji powyższego zobowiązania nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego.
Obligatoryjnym, a przy tym dość uciążliwym elementem umowy najmu okazjonalnego jest konieczność wskazywania przez najemcę alternatywnego lokalu, w którym mógłby on zamieszkać w razie zakończenia najmu. W przepisach dotyczących umowy najmu instytucjonalnego ustawodawca zrezygnował z tego obowiązku. Ponadto fakt zawarcia umowy najmu instytucjonalnego nie musi zostać zgłoszony do właściwego Urzędu Skarbowego.
W nowych przepisach ustawodawca zachował prawo wynajmującego do pobierania kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu, jednakże w umowie najmu instytucjonalnego kaucja nie może być wyższa niż trzykrotność miesięcznego czynszu (w umowie najmu okazjonalnego wysokość ta nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal).
Wypowiedzenie umowy najmu instytucjonalnego będzie możliwe przede wszystkim wtedy, gdy najemca:
1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.