Istotne zmiany, jakie ustawodawca wprowadził z dniem 20 lutego 2011 roku do ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 r. (Dz.U. Nr 19, poz. 147), wciąż budzą w praktyce niemało pytań i wątpliwości.
Trzeba przypomnieć, że hipoteka jako ograniczone prawo rzeczowe służy zabezpieczeniu oznaczonej wierzytelności pieniężnej wynikającej z określonego stosunku prawnego. Ustanowienie hipoteki, która powstaje z momentem wpisu do księgi wieczystej, uprawnia wierzyciela do dochodzenia zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Warto podkreślić, że wierzyciel hipoteczny, choć jego należność jest niewątpliwie lepiej zabezpieczona, nadal musi uzyskać zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego tytuł wykonawczy przeciwko dłużnikowi, a dopiero później może prowadzić egzekucję, aby móc się zaspokoić z majątku dłużnika. Przedmiotem hipoteki, oprócz nieruchomości, może być także użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, wierzytelność zabezpieczona hipoteką. Ponadto hipoteką może być obciążona część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela, oraz przysługujący współuprawnionemu udział we wspólności.
Koniec podziału
Zasadniczym elementem wprowadzonych nowelizacją zmian jest zlikwidowanie podziału hipotek na tzw. hipotekę zwykłą oraz hipotekę kaucyjną. Przepisy rozdziału 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece zostały uchylone w całości. Nowy model hipoteki ukształtowano poprzez rozbudowanie regulacji o dotychczasowej hipotece „zwykłej”. Do tej pory często w przypadku np. kredytów bankowych kwotę kapitału zabezpieczano hipoteką „zwykłą”, zaś spłatę odsetek za pomocą hipoteki kaucyjnej, ta ostatnia dotyczyła bowiem wierzytelności o nieustalonej wysokości.
Obecnie ustawa stanowi, iż hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej. Prawem tym można zabezpieczyć mieszczące się w sumie hipoteki roszczenia o odsetki oraz o przyznane koszty postępowania, jak również inne roszczenia o świadczenia uboczne, jeżeli zostały wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Ustawa wprowadza jednak swoisty instrument służący interesowi dłużnika, stanowiąc, że jeżeli zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne, właściciel obciążonej nieruchomości może żądać zmniejszenia sumy hipoteki.
Warto wskazać, że po nowelizacji hipoteką umowną można zabezpieczyć kilka wierzytelności z różnych stosunków prawnych przysługujących temu samemu wierzycielowi, należy jednak określić te stosunki prawne i wierzytelności objęte zabezpieczeniem w umowie o ustanowieniu hipoteki.
Administrator hipoteki
Aby umożliwić zabezpieczenie hipoteką kilku wierzytelności przysługujących różnym podmiotom, a służącym sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia, wprowadzono możliwość powołania przez wierzycieli administratora hipoteki. Administratorem może być jeden z wierzycieli albo osoba trzecia. Jest to całkowicie nowe rozwiązanie w polskim prawie rzeczowym.
Administrator hipoteki zawiera umowę o ustanowienie hipoteki oraz wykonuje prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek wierzycieli, których wierzytelności są objęte zabezpieczeniem. W konsekwencji to administrator hipoteki zostaje wpisany jako wierzyciel hipoteczny w księdze wieczystej. W umowie ustanawiającej hipotekę należy określić zakres zabezpieczenia poszczególnych wierzytelności oraz przedsięwzięcie, którego sfinansowaniu służą.
Rozporządzanie opróżnionym miejscem hipotecznym
Ustawa nowelizująca przyznała właścicielowi nieruchomości nowe uprawnienie, które może umacniać jego pozycję przy zaciąganiu zobowiązań. Dotyczy to prawa do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym w razie wygaśnięcia hipoteki. Właściciel może ustanowić na tym miejscu nową hipotekę albo przenieść na nie za zgodą uprawnionego którąkolwiek z „dalszych” hipotek obciążających nieruchomość. Nie dotyczy to jednak miejsca opróżnionego wskutek egzekucji z nieruchomości.
Ograniczono więc klasyczną zasadę posuwania się hipotek do przodu w miarę ich wygasania. Należy jednak pamiętać, iż wykreślenie hipoteki bez jednoczesnego wpisania na jej miejsce innej hipoteki co do zasady spowoduje pozbawienie właściciela nieruchomości uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Właściciel może je zachować, jeżeli jednocześnie z wykreśleniem hipoteki uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym zostanie wpisane do księgi wieczystej. Do wykreślenia wygasłej hipoteki oraz do wpisu uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym potrzebne jest oświadczenie właściciela nieruchomości.
Powyżej opisane rozwiązania stanowią jedynie najważniejsze elementy zmian wprowadzonych do ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Tworząc je, ustawodawca dążył do uelastycznienia regulacji i dostosowania jej do współczesnego obrotu. Nadchodzące lata pokażą, które z nowych instytucji znajdą trwałe zastosowanie.