Rok 2012 dla polskiego prawa rozpoczął się nie tylko obszernymi zmianami dotychczas obo-wiązujących ustaw, omówionymi m.in. w poprzednim numerze „Głosu Przedsiębiorcy”, lecz także wejściem w życie całkowicie nowych aktów prawnych. Jednym z nich, o bardzo donio-słych skutkach dla krajowego obrotu nieruchomościami, jest tzw. ustawa deweloperska, a więc ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377).
Istota nowej regulacji
Dotychczas umowy zawierane przez przyszłych nabywców nieruchomości z deweloperami nie były kompleksowo uregulowane prawnie i stanowiły tzw. kontrakty nienazwane (por. wyrok Sądu Najwyższego z 9 lipca 2003 r., IV CKN 305/01). W praktyce więc każdy deweloper sto-sował w obrocie inne rodzaje umów, z różnymi postanowieniami, które nierzadko były bardzo niekorzystne dla nabywców. Powstała więc konieczność doprecyzowania koniecznych elemen-tów umowy deweloperskiej, aby uczynić z niej kontrakt nazwany, co w efekcie miało ustanowić ochronę prawną nabywców nieruchomości.
Obowiązki informacyjne dewelopera
Przed zawarciem chociażby przedwstępnej umowy deweloperskiej deweloper – zgodnie z za-pisami nowej ustawy – rozpoczynając sprzedaż obowiązany będzie sporządzić prospekt infor-macyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Ustawodawca sporządził usta-wowy wzór prospektu informacyjnego, który stanowi załącznik do ustawy deweloperskiej. Na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej deweloper będzie zobowią-zany doręczyć jej prospekt informacyjny wraz z załącznikami. Ponadto, na żądanie deweloper będzie zobowiązany zapewnić możliwość zapoznania się z najistotniejszymi dokumentami dotyczącymi nieruchomości, m.in. aktualnym odpisem księgi wieczystej, kopią pozwolenia na budowę, projektem architektoniczno-budowlanym lub sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata.
Forma i wymagania umowy deweloperskiej
Zgodnie z nową regulacją każda umowa przedwstępna zawierana z deweloperem będzie mu-siała mieć formę aktu notarialnego (art. 26 ust. 1 w zw. z art. 2 ust. 2 ustawy). Taka sama for-ma zastrzeżona została także dla właściwej umowy deweloperskiej, której szczegółowe wy-mogi sprecyzowane zostały obszernie w art. 22 ustawy, który wskazuje aż na 18 koniecznych postanowień umownych. Zarówno przedwstępna jak i właściwa umowa deweloperska w for-mach aktów notarialnych będą stanowiły ustawową podstawę do dokonania stosownych wpi-sów w księdze wieczystej nieruchomości objętej umową, w celu ujawnienia roszczenia nabyw-cy o zakup nieruchomości.
Dodatkowe zabezpieczenie nabywcy
Ponadto, dla ochrony nabywcy deweloper będzie musiał zaoferować mu co najmniej jedno z czterech dostępnych zabezpieczeń w postaci [1] zamkniętego rachunku powierniczego, lub [2] otwartego rachunku powierniczego i gwarancji ubezpieczeniowej, lub [3] otwartego rachunku powierniczego i gwarancji bankowej, lub [4] otwartego rachunku powierniczego (art. 4 ustawy). Co ważne, umowę rachunku powierniczego będzie mógł wypowiedzieć jedynie bank, który też będzie sprawował faktyczną pieczę i kontrolę nad środkami zgromadzonymi na rachunku po-wierniczym – jej zakres będzie zaś uzależniony od rodzaju rachunku. Zgodnie z art. 9 ustawy wszelkie koszty, opłaty i prowizje za prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego obciążają wyłącznie dewelopera.
Odstąpienie od umowy
Bardzo korzystnie i obszernie uregulowane zostało w rozdziale 7 ustawy uprawnienie nabywcy do odstąpienia od umowy deweloperskiej, przede wszystkim ze względu na uchybienia w dzia-łaniu dewelopera, takie jak np. zignorowanie obowiązków informacyjnych. Także deweloper może odstąpić od umowy, gdy nabywca popadł w zwłokę w zapłacie ceny nieruchomości lub gdy nie stawia się do odbioru nieruchomości. Uprawnienie to jest jednak mocno ograniczone faktycznie, poprzez zastrzeżenie wymogu pisemnego wezwania (jednokrotnego lub dwukrot-nego) i upływu terminu 30 lub 60 dni od wezwania.
Zakres stosowania nowej ustawy
Nowa ustawa wchodzi w życie z dniem 29 kwietnia 2012 r. Jednakże wymóg prowadzenia rachunków powierniczych będzie dotyczył tylko przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po dniu wejścia w życie ustawy, przy czym za roz-poczęcie sprzedaży uznaje się podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpo-częcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określo-nego przedsięwzięcia deweloperskiego.
Skutki i krytyka
Trudno na dzień dzisiejszy określić konsekwencje, jakie dla rynku deweloperskiego przyniesie nowa ustawa. Wiele jej zapisów jest kontrowersyjnych i obszernie krytykowanych (m.in. ra-chunki powiernicze). Wskazuje się przede wszystkim na wzrost faktycznych kosztów dewelo-pera, który w sposób naturalny przeniesie je na nabywcę nieruchomości. Także dla nabywców wzrosną faktyczne koszty, w szczególności przez konieczność zawarcia nawet umowy przed-wstępnej w formie aktu notarialnego.