Coraz częściej spotykam się z sytuacjami, w których przedsiębiorcy przenoszą na swoje dzieci nieruchomości w formie darowizny, w zamian za obciążenie tych nieruchomości prawem do-żywocia. Zakładam, że wyżej opisana praktyka będzie coraz bardziej powszechna – tym bar-dziej, iż sytuacja gospodarcza nie tylko w Polsce jest nieprzewidywalna.
Umowa o dożywocie jest umową cywilnoprawną, mocą której jedna ze stron w zamian za przeniesienie na jej rzecz własności nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy doży-wotnie utrzymanie. Umowa ta, podobnie jak każda umowa przenosząca własność nierucho-mości, musi być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Umowa doży-wocia została uregulowana w art. 908-916 kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 908 k.c., jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przy-jąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosz-tem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywa-nie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczo-nych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia. Z treści art. 908 k.c. wynika, iż to strony określają, co należy rozumieć pod pojęciem dożywotniego utrzymania, a dopiero w braku po-stanowień umownych wchodzą świadczenia określone w przywołanym powyżej artykule ko-deksu cywilnego. Treść prawa dożywocia należy zatem szczegółowo dookreślić w umowie, dokładnie zapisać rodzaj i wielkość należnych świadczeń. Z punktu widzenia przedsiębiorcy prowadzącego działalność gospodarczą istotne jest takie określenie treści dożywocia, aby (mimo zbycia nieruchomości) móc nadal z niej korzystać i czerpać dochód (użytkować). Użyt-kowanie jest ograniczonym prawem rzeczowym o najszerszym zakresie uprawnień względem cudzej rzeczy. Zakres użytkowania zbliżony jest do prawa własności, z tą jednak różnicą, iż użytkownik pozbawiony jest możliwości rozporządzania rzeczą, bowiem prawo do zbycia czy też obciążenia rzeczy pozostaje na czas trwania użytkowania przy jej właścicielu.
Dożywocie zapewnia spore zabezpieczenie właścicielom przekazującym swoje mienie następ-com. Prawo dożywocia jest niezbywalne, co oznacza, że dożywotnik nie może przenosić go na inną osobę, nie może być ono przedmiotem dziedziczenia i wygasa najpóźniej z chwilą śmierci dożywotnika (choć można się go zrzec).Nabywca może jednak zbyć prawo własności nieru-chomości obciążonej prawem dożywocia lub obciążyć je ograniczonymi prawami rzeczowymi (służebnością bądź hipoteką). Jednak – w odróżnieniu od powszechnie stosowanej umowy darowizny – w razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia, dotychczasowy wła-ściciel zostanie zwolniony z obowiązków związanych z dożywociem. Natomiast jej nowy na-bywca ponosi osobistą odpowiedzialność za świadczenia objęte prawem dożywocia. Jeżeli zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył otrzymaną nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa. Także sąd na żądanie jednej ze stron może zamienić część (lub całość) uprawnień objętych treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. W wy-jątkowych sytuacjach na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, sąd może rozwiązać umo-wę o dożywocie.
Ze względu na gwarancję utrzymania rodzinnego stanu majątkowego umowa dożywocia staje się coraz bardziej atrakcyjną instytucją prawa cywilnego stosowaną przez polskich przedsię-biorców. Niestety, praktyka pokazuje, iż problemem może okazać się uzyskanie zgody sądu opiekuńczego na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd majątkiem dziecka (do-konanie darowizny i obciążenie jej prawem dożywocia) i przekonanie sądu, iż czynność ta nie jest sprzeczna z dobrem dziecka. Była już o tym mowa w jednym z poprzednich numerów Gło-su Przedsiębiorcy.