W umowie najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu czynsz ozna-czony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju.
Umowa najmu należy do umów o korzystanie z rzeczy ruchomych i nieruchomości oraz ich części składowych (np. lokal niebędący nieruchomością lokalową, ściana, balkon, izba, miej-sce parkingowe – nawet niezindywidualizowane, tablica ogłoszeń), przy czym najem powstać może nie tylko na podstawie umowy, ale także z mocy prawa. Dotyczy to przede wszystkim najmu lokali mieszkalnych (np. w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmał-żonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą).
Przepisy dotyczące najmu zostały rozproszone po wielu ustawach, m.in. Kodeksie cywilnym, ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r., ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o z zmianie kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r.
Ostatnia z przywołanych wyżej ustaw reguluje tzw. najem okazjonalny (na marginesie: jest to instytucja bardzo korzystna w aspekcie podatkowym), którego zakres stosowania został po-szerzony ustawą z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego miesz-kania przez młodych ludzi, która weszła w życie w dniu 23 listopada 2013 r. Wprowadzone zmiany pozwalają na zawieranie umów najmu okazjonalnego również przez podmioty prowa-dzące działalność gospodarczą na zasadach dostępnych do tej pory tylko dla osób fizycznych.
Oddawanie do używania lokalu w oparciu o przepisy w/w ustawy następuje na podstawie umowy o najem okazjonalny lokalu zawieranej na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat, jed-nakże takich umów nie będzie można zawierać na lokale z publicznego zasobu mieszkanio-wego. Obowiązkowymi załącznikami do umowy będą:
a) oświadczenie najemcy, w formie aktu notarialnego, o poddaniu się egzekucji i zobowią-zaniu się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy o najem okazjonalny lokalu, wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym mógłby za-mieszkać w przypadku konieczności opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego;
b) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytułu prawny do lokalu o wyra-żeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskaza-nym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego należy załączyć oświadczenie z pod-pisem notarialnie poświadczonym.
Umowa o najem okazjonalny lokalu będzie wygasać po upływie czasu, na jaki została zawarta lub ulegać rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia. Jeżeli po wygaśnięciu lub upływie terminu wypowiedzenia takiej umowy najemca nie opróżni lokalu, właściciel będzie mógł dorę-czyć najemcy żądanie opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo po-świadczonym podpisem właściciela. Po bezskutecznym upływie terminu ustalonego w żąda-niu, właściciel będzie mógł złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności tytułowi egzekucyjnemu złożonemu w formie aktu notarialnego oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
Ustawa z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych, poza przepisami umożliwiającymi stosowanie formuły najmu okazjonalnego przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą, reguluje przede wszystkim zasady dzia-łania programu „Mieszkanie dla Młodych”. Ustawa zawiera komplementarny do wsparcia na-bycia mieszkania na rynku pierwotnym mechanizm wspierający najem lokali mieszkalnych, który – wedle przyjętych założeń – może stymulująco wpływać na rozwój rynku nowych miesz-kań na wynajem. Mówiąc krótko: celem wprowadzonych rozwiązań jest zwiększenie dostępno-ści lokali mieszkalnych na rynku w odniesieniu do osób młodych, niedysponujących zdolnością kredytową do obsługi zobowiązania z tytułu nabycia pierwszego mieszkania, które bez wspar-cia finansowego byłoby wyższe oraz „uruchomienie” – na cele najmu – zasobów deweloperów będących właścicielami znacznej ilości lokali mieszkalnych, których, z uwagi na obecną sytua-cję rynkową, nie mogą sprzedać.