Rozwój rynku nieruchomości spowodował, że korzystanie z nieruchomości sąsiedniej często stało się gospodarczą koniecznością. Żadna nieruchomość nie jest oderwana od gruntu, na którym się znajduje i dlatego ze swej natury wchodzi we wzajemne zależności z innymi, są-siednimi nieruchomościami.
Służebność stanowi jedną z zamkniętej listy ograniczonych praw rzeczowych, tzw. numerus clausus, uregulowanych w ustawie z dnia 23.04.1964 r. – Kodeks cywilny. Ograniczone prawa rzeczowe zapewniają uprawnionemu ściśle określony zakres uprawnień względem rzeczy, a uprawnienia składające się na treść każdego z tych praw określone są w Kodeksie cywilnym lub w innych ustawach regulujących poszczególne ograniczone prawa rzeczowe.
Wszystkie służebności obciążają nieruchomość. Różne są jednak cele ustanowienia poszcze-gólnych służebności. Służebność gruntowa musi mieć na celu zwiększenie użyteczności nie-ruchomości władnącej, natomiast służebność osobistą ustanawia się na rzecz oznaczonej osoby fizycznej w celu zapewnienia zaspokojenia określonych potrzeb tej osoby. Z punktu wi-dzenia przedsiębiorcy większe znaczenie mają jednak służebności gruntowe i o nich mowa w niniejszym opracowaniu.
Jak wskazałem, służebność gruntowa jest ograniczonym prawem rzeczowym, a więc prawo to jest skuteczne wobec wszystkich, a nie tylko w stosunku do stron zawartej umowy (jak przy stosunkach obligacyjnych). Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieru-chomości (tzw. nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że wła-ściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości ob-ciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możno-ści dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własno-ści. Nieruchomość można obciążyć służebnością gruntową zarówno na rzecz osoby fizycznej (jak przy służebności osobistej), jak i na rzecz osoby prawnej. Służebności gruntowe mogą obciążać także użytkowanie wieczyste. Warto podkreślić, że służebność gruntowa może zwiększyć użyteczność nieruchomości władnącej lub tylko jej oznaczonej części. Najczęściej występującą służebnością gruntową jest służebność przejazdu i przechodu, polegające na możliwości przechodzenia i przejeżdżania przez cudzą nieruchomość.
Służebność gruntowa najczęściej powstaje na podstawie umowy stron, rzadziej na podstawie orzeczenia sądowego, czy administracyjnego. Służebność gruntową można zasiedzieć. Istnie-je możliwość ustanowienia służebności za wynagrodzeniem lub bez wynagrodzenia. Do usta-nowienia służebności gruntowej potrzebne jest co najmniej oświadczenie właściciela nieru-chomości obciążanej, złożone w formie aktu notarialnego. Ustanowienie służebności powinno być wpisane do ksiąg wieczystych obu nieruchomości (nieruchomości władnącej i nierucho-mości obciążonej). Brak takiego wpisu nie oznacza, że służebność nie powstała (wpis ma je-dynie charakter deklaratoryjny), jednak w przyszłości problematyczne może okazać się udo-wodnienie istnienia służebności. Obecnie wypadki braku wpisu służebności w księdze wieczy-stej raczej nie występują, bowiem ustawodawca nałożył na notariuszy obowiązek zawarcia w akcie notarialnym ustanowienia służebności wniosku o jej wpis we właściwych księgach wie-czystych.
Jeżeli chodzi o zakres i sposób wykonywania służebności, to w braku innych ustaleń oznacza się je według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych. Po-winna być ona wykonywana w taki sposób, aby jak najmniej utrudniać korzystanie z nierucho-mości obciążonej. Służebność przysługuje właścicielowi całej nieruchomości władnącej. Stąd też nie może obciążyć ani udziału we współwłasności, ani tej części, na której jest wykonywa-na. Nie ma także możliwości ustanowienia służebności między współwłaścicielami nierucho-mości, którzy dokonali podziału do używania (tzw. quoad usum). W razie podziału nierucho-mości władnącej służebność utrzymuje się w mocy na rzecz każdej z części utworzonych przez podział. Jednakże gdy służebność zwiększa użyteczność tylko jednej lub kilku z nich, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zwolnienia jej od służebności względem czę-ści pozostałych. Natomiast w razie podziału nieruchomości obciążonej, służebność utrzymuje się w mocy na częściach utworzonych przez podział. Jednakże gdy wykonywanie służebności ogranicza się do jednej lub kilku z nich, właściciele pozostałych części mogą żądać ich zwol-nienia od służebności. Może zdarzyć się też tak, że wskutek podziału nieruchomości władnącej albo nieruchomości obciążonej sposób wykonywania służebności wymaga zmiany, co w braku porozumienia stron może być ustalone przez sąd.
Jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, wła-ściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej.
Służebność wygasa wskutek upływu terminu, na jaki została zawarta umowa. Możliwe jest również zrzeczenie się prawa służebności, a także konfuzja, czyli nabycie nieruchomości ob-ciążonej i władnącej przez tę samą osobę, co prowadzi do wygaśnięcia służebności.